《物(wù)業(yè)承接查驗辦法》的理解和适用

物(wù)業(yè)承接查驗制度是《物(wù)業(yè)管理條例》（以下(xià)簡稱《條例》）确定的七大基本制度之一(yī)。2010年(nián)10月(yuè)14日，住房和城(chéng)鄉建設部制定并印發了《物(wù)業(yè)承接查驗辦法》（以下(xià)簡稱《辦法》），将《條例》的有關規定進行細化、補充和完善，增強了物(wù)業(yè)承接查驗制度的可操作性，明确了建設單位、物(wù)業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物(wù)業(yè)承接查驗活動中的權利義務。《辦法》的出台，對減少建設單位的開(kāi)發遺留問題，降低(dī)物(wù)業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險，維護業(yè)主的共同财産權益，化解物(wù)業(yè)管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物(wù)業(yè)管理關系，具有重要的現實意義。

    一(yī)、《辦法》的法理依據

    （一(yī)）規範合同行為(wèi)——《辦法》是合同法原理的實際應用
    物(wù)業(yè)承接查驗活動是履行前期物(wù)業(yè)服務合同的一(yī)個(gè)主要内容和關鍵環節，其本質是建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)之間的民(mín)事(shì)法律行為(wèi)，應當堅持契約自(zì)由的合同法原則。但是，這并不意味著(zhe)合同當事(shì)人的契約自(zì)由不受任何制約，國(guó)家通(tōng)過法律法規規範合同行為(wèi)是對契約自(zì)由的适度幹預，符合現代社會(huì)市(shì)場經濟的特征和要求。《辦法》規範前期物(wù)業(yè)管理合同中的承接查驗行為(wèi)，正是合同監督管理理論的實際應用。目前政府之所以應當監管物(wù)業(yè)承接查驗活動，主要基于以下(xià)兩個(gè)方面的原因：一(yī)方面，物(wù)業(yè)管理活動具有準公共性，前期物(wù)業(yè)服務合同的主體，表面上(shàng)是建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)雙方，但合同的内容、履行和結果涉及到(dào)物(wù)業(yè)管理區域内全體業(yè)主的利益，對物(wù)業(yè)承接查驗這一(yī)合同行為(wèi)進行規範和監督，有利于維護社會(huì)公共利益；另一(yī)方面，在競争性的物(wù)業(yè)服務市(shì)場中，物(wù)業(yè)服務企業(yè)與建設單位處于不平等的締約地位，迫于建設單位的選擇權壓力，物(wù)業(yè)服務企業(yè)往往不得不接受不公平的合同條件(jiàn)，前期物(wù)業(yè)服務合同雙方權益失衡的情況較為(wèi)普遍，其中的一(yī)個(gè)主要現象就(jiù)是物(wù)業(yè)承接查驗活動缺失或者流于形式。因此，有必要通(tōng)過規範合同行為(wèi)來平衡雙方當事(shì)人的利益，以維護物(wù)業(yè)管理的市(shì)場秩序。

    （二）保護業(yè)主物(wù)權——《辦法》是物(wù)權法原則的切實體現
    物(wù)業(yè)管理活動的出發點和歸宿，是業(yè)主物(wù)權利益的最大化；物(wù)權法的基本原則，是最大限度保護業(yè)主的物(wù)權。雖然物(wù)業(yè)承接查驗行為(wèi)由建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)共同實施，但該合同行為(wèi)的結果卻與物(wù)業(yè)的主人——業(yè)主密切相(xiàng)關。如果離開(kāi)了保護業(yè)主物(wù)權這一(yī)合同目标，前期物(wù)業(yè)管理活動無疑喪失其權利基礎。《辦法》之所以應當在物(wù)業(yè)承接查驗活動中切實體現保護業(yè)主物(wù)權的原則，其根本原因在于前期物(wù)業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的現實難題。現代物(wù)業(yè)分割銷售的開(kāi)發模式和建築物(wù)區分所有權的産權模式，決定了建築物(wù)的共有物(wù)權和共同管理權必須由全體業(yè)主來行使。在前期物(wù)業(yè)管理階段，由于不具備業(yè)主大會(huì)成立的法定條件(jiàn)或現實條件(jiàn)，在業(yè)主共同利益代表者缺位的情況下(xià)，由建設單位（初始業(yè)主）代行業(yè)主大會(huì)的職責，選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物(wù)業(yè)服務合同，是合乎邏輯的商業(yè)慣例（雖然一(yī)直備受诟病卻難以找出替代模式）；由物(wù)業(yè)服務企業(yè)（初始服務者）代替業(yè)主大會(huì)的職責與建設單位共同辦理物(wù)業(yè)共有部分的承接查驗手續，同樣是合理和務實的制度安排。但是，物(wù)業(yè)服務企業(yè)選擇權由建設單位代為(wèi)行使，物(wù)業(yè)共有部分的承接查驗權由物(wù)業(yè)服務企業(yè)代為(wèi)行使，這種雙重被代理的角色，決定了業(yè)主在前期物(wù)業(yè)管理階段的弱勢地位。因此，雖然規範建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)雙方的合同行為(wèi)是《辦法》的主線，但無論從(cóng)權利本源出發，還(hái)是從(cóng)維護社會(huì)公平的角度，《辦法》都應當以保護業(yè)主物(wù)權為(wèi)最終落腳點。

    （三）促進行業(yè)發展——《辦法》是《條例》理念的全面貫徹
    《辦法》是《條例》的配套性政策，性質上(shàng)屬于廣義的行政管理法，是政府行使物(wù)業(yè)管理行政監管職能(néng)、實現物(wù)業(yè)管理行政監管目标的重要手段。《辦法》通(tōng)過強化建設單位在承接查驗工(gōng)作中的義務和責任，通(tōng)過加強對物(wù)業(yè)服務企業(yè)在承接查驗工(gōng)作中的指導和協助，最大限度地減少開(kāi)發建設遺留問題，為(wèi)前期物(wù)業(yè)管理活動創造有利條件(jiàn)，以促進物(wù)業(yè)服務行業(yè)的健康發展，體現了“發展為(wèi)重”的理念；《辦法》通(tōng)過規範物(wù)業(yè)承接查驗行為(wèi)，最大限度地調和前期物(wù)業(yè)管理活動中的各種矛盾和沖突，充分平衡建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)的利益，以維護公平的交易秩序和市(shì)場環境，體現了“平衡利益”的理念；《辦法》在充分認識前期物(wù)業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的前提下(xià)，通(tōng)過發揮房地産行政主管部門(mén)的監督和指導作用，依靠公權的适度介入來保護處于弱勢地位的業(yè)主的權益，體現了“保護弱者”的理念。因此，從(cóng)這個(gè)意義上(shàng)，《條例》“發展為(wèi)重、平衡利益、保護弱者”的立法理念，在《辦法》中得到(dào)了全面的貫徹落實。在物(wù)業(yè)承接查驗活動中，“發展為(wèi)重”與“平衡利益”和“保護弱者”是相(xiàng)輔相(xiàng)成、互為(wèi)因果和互為(wèi)促進的共生(shēng)關系。一(yī)方面，隻有物(wù)業(yè)管理行業(yè)在擺脫生(shēng)存困境基礎上(shàng)得到(dào)發展壯大，隻有物(wù)業(yè)服務企業(yè)與建設單位在前期物(wù)業(yè)管理市(shì)場上(shàng)處于平等締約和競價的地位，才能(néng)保證前期物(wù)業(yè)管理資源得到(dào)公平、合理和有效的配置，才能(néng)從(cóng)根本上(shàng)保護作為(wèi)前期物(wù)業(yè)服務合同第三方的業(yè)主的利益；另一(yī)方面，隻有前期物(wù)業(yè)管理活動各方的利益得以平衡，隻有處于弱勢地位業(yè)主的權益得以保護，才能(néng)為(wèi)物(wù)業(yè)管理的市(shì)場培育營造一(yī)個(gè)良好的法律環境，才能(néng)促進物(wù)業(yè)管理行業(yè)的長(cháng)期可持續發展。

      二、《辦法》的指導思想

    （一(yī)）以《合同法》、《物(wù)權法》和《物(wù)業(yè)管理條例》為(wèi)依據，尊重業(yè)主的物(wù)權，尊重物(wù)業(yè)服務企業(yè)與建設單位的契約自(zì)由；以維護業(yè)主的共同利益和物(wù)業(yè)管理市(shì)場秩序為(wèi)目标，明确房地産行政主管部門(mén)的指導和監督職能(néng)。

    （二）正視前期物(wù)業(yè)服務合同雙方權利義務失衡的現實，平衡建設單位與物(wù)業(yè)服務企業(yè)在物(wù)業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物(wù)業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺失的現實，發揮物(wù)業(yè)服務企業(yè)在物(wù)業(yè)承接查驗工(gōng)作中的專業(yè)優勢。

    （三）規範建設單位在物(wù)業(yè)承接查驗中的責任和義務，督促建設單位提高(gāo)物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的建設質量；規範物(wù)業(yè)服務企業(yè)在物(wù)業(yè)承接查驗中的權利和義務，為(wèi)前期物(wù)業(yè)管理活動順利開(kāi)展創造條件(jiàn)。

    （四）強化物(wù)業(yè)承接查驗工(gōng)作的針對性和實用性，根據以往物(wù)業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相(xiàng)關制度設計；強化物(wù)業(yè)承接查驗工(gōng)作的程序性和可操作性，通(tōng)過具體詳細的程序規定和操作規範，指導相(xiàng)關主體在實踐中參照(zhào)适用。

     三、《辦法》的立法重心

    （一(yī)）加強對建設單位的約束，以督促建設單位在物(wù)業(yè)承接查驗中切實做到(dào)“誠實信用”
    首先，《辦法》要求建設單位應當按照(zhào)國(guó)家有關規定和物(wù)業(yè)買賣合同的約定，移交權屬明确、資料完整、質量合格、功能(néng)完備、配套齊全的物(wù)業(yè)。其次，《辦法》規定建設單位應當在現場查驗20日前，向物(wù)業(yè)服務企業(yè)移交承接查驗所必需的資料，未能(néng)全部移交的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。再次，《辦法》要求建設單位應當及時解決現場查驗中發現的物(wù)業(yè)共用部位，共用設施的數量和質量不符合約定或者規定的問題，并組織物(wù)業(yè)服務企業(yè)複驗；應當在物(wù)業(yè)承接查驗協議簽訂後10日内辦理物(wù)業(yè)交接手續，向物(wù)業(yè)服務企業(yè)移交物(wù)業(yè)服務用房以及其他物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備。最後，《辦法》規定建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物(wù)業(yè)承接查驗中免除自(zì)身責任，加重物(wù)業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物(wù)業(yè)買受人的權益；不得以物(wù)業(yè)交付期限屆滿為(wèi)由，要求物(wù)業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件(jiàn)或者未經查驗的物(wù)業(yè)。

    （二）加強對物(wù)業(yè)服務企業(yè)的指導，以督促物(wù)業(yè)服務企業(yè)在物(wù)業(yè)承接查驗中切實做到(dào)“客觀公正”
對于物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的名稱和種類、物(wù)業(yè)承接查驗的文件(jiàn)依據和具體程序，《辦法》分别在第十六條、第十二條和第十三條中作出詳細的列舉和說明。對于建設單位移交的資料，《辦法》提示物(wù)業(yè)服務企業(yè)重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件(jiàn)。對于現場查驗的方法，《辦法》指導物(wù)業(yè)服務企業(yè)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的配置标準、外觀質量和使用功能(néng)。對于現場查驗和交接工(gōng)作，《辦法》要求物(wù)業(yè)服務企業(yè)形成書面記錄，并詳細列明了查驗記錄和交接記錄應當包括的具體内容。對于現場查驗中發現的問題，《辦法》指導物(wù)業(yè)服務企業(yè)将物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定和規定的情形，書面通(tōng)知建設單位。

    （三）加強對違約行為(wèi)的監管，以保證前期物(wù)業(yè)服務合同雙方在物(wù)業(yè)承接查驗中切實做到(dào)“權責分明”
為(wèi)督促建設單位履行物(wù)業(yè)承接查驗義務，《辦法》明确規定了建設單位的三項法律責任：1、物(wù)業(yè)交接後，建設單位未能(néng)按照(zhào)物(wù)業(yè)承接查驗協議的約定，及時解決物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導緻業(yè)主人身、财産安全受到(dào)損害的，應當依法承擔相(xiàng)應的法律責任；2、物(wù)業(yè)交接後，發現隐蔽工(gōng)程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修複；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任；3、建設單位應當按照(zhào)國(guó)家規定的保修期限和保修範圍，承擔物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。同樣，為(wèi)督促物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行物(wù)業(yè)承接查驗義務，《辦法》也明确規定了物(wù)業(yè)服務企業(yè)的三項法律責任：1、自(zì)物(wù)業(yè)交接之日起，物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物(wù)業(yè)服務合同約定的、法律法規規定的以及行業(yè)規範确定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當緻使物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任；2、物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當将承接查驗有關的文件(jiàn)、資料和記錄建立檔案并妥善保管；3、物(wù)業(yè)服務企業(yè)擅自(zì)承接未經查驗的物(wù)業(yè)，因物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當承擔相(xiàng)應的賠償責任。

    （四）加強對業(yè)主權利的保護，以保證各方主體在物(wù)業(yè)承接查驗中切實做到(dào)“保護業(yè)主共有财産”
為(wèi)防止前期物(wù)業(yè)服務合同終止後物(wù)業(yè)服務企業(yè)拒交物(wù)業(yè)承接查驗檔案，《辦法》明确規定物(wù)業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有；為(wèi)發揮業(yè)主在物(wù)業(yè)承接查驗中的主觀能(néng)動性，《辦法》明确規定業(yè)主的知情權和監督權，并要求建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當将物(wù)業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主；為(wèi)發揮各方主體的監督作用，《辦法》規定物(wù)業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)參加，可以聘請相(xiàng)關專業(yè)機(jī)構協助進行，物(wù)業(yè)承接查驗的過程和結果可以公證，物(wù)業(yè)所在房地産行政主管部門(mén)應當及時處理業(yè)主對建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為(wèi)的投訴。

    四、《辦法》的制度創新

    （一(yī)）明确物(wù)業(yè)承接查驗的基本條件(jiàn)
    一(yī)方面，在各地取消綜合驗收的大背景下(xià)，為(wèi)保證物(wù)業(yè)硬件(jiàn)符合交付使用條件(jiàn)，《辦法》通(tōng)過第十一(yī)條詳細規定實施承接查驗的物(wù)業(yè)應當具備的七個(gè)基本條件(jiàn)，并鼓勵物(wù)業(yè)服務企業(yè)通(tōng)過參與建設工(gōng)程的設計、施工(gōng)、分戶驗收和竣工(gōng)驗收等活動，向建設單位提供有關物(wù)業(yè)管理的建議，為(wèi)實施物(wù)業(yè)承接查驗創造有利條件(jiàn)。另一(yī)方面，在前期物(wù)業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的前提下(xià)，為(wèi)保證物(wù)業(yè)服務企業(yè)實施承接查驗工(gōng)作有約可依和有據可查，《辦法》明确規定在以下(xià)三個(gè)契約性文件(jiàn)中必須約定物(wù)業(yè)承接查驗的相(xiàng)關内容：一(yī)是物(wù)業(yè)買賣合同應當約定建設單位所交付物(wù)業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設标準；二是臨時管理規約應當對全體業(yè)主同意授權物(wù)業(yè)服務企業(yè)代為(wèi)查驗物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的事(shì)項作出約定；三是前期物(wù)業(yè)服務合同應當包含物(wù)業(yè)承接查驗的内容。
 
    （二）明确物(wù)業(yè)承接查驗協議的核心作用
    在物(wù)業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物(wù)業(yè)承接查驗協議是最為(wèi)關鍵的核心環節。簽訂物(wù)業(yè)承接查驗協議既是對現場查驗結果的确認，也是物(wù)業(yè)服務企業(yè)接收物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的先決條件(jiàn)。《辦法》中關于物(wù)業(yè)承接查驗協議的規定有五個(gè)條款之多(duō)，凸現其在物(wù)業(yè)承接查驗活動中的核心作用。《辦法》明确規定了物(wù)業(yè)承接查驗協議的内容、效力和違約責任：1、物(wù)業(yè)承接查驗協議的内容應當包括物(wù)業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時效、雙方權利義務、違約責任等；2、物(wù)業(yè)承接查驗協議是前期物(wù)業(yè)服務合同的補充協議，與前期物(wù)業(yè)服務合同具有同等法律效力；3、物(wù)業(yè)承接查驗協議生(shēng)效後，當事(shì)人一(yī)方不履行協議約定的交接義務，導緻前期物(wù)業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

    （三）明确雙方當事(shì)人的共同責任
    《條例》第二十八條規定，物(wù)業(yè)服務企業(yè)承接物(wù)業(yè)時，應當對物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。實踐中，經常存在這一(yī)條款被誤讀(dú)的情況，物(wù)業(yè)承接查驗如果被曲解為(wèi)物(wù)業(yè)服務企業(yè)的單方義務，不僅縱容了建設單位逃避應盡的義務，而且不利于物(wù)業(yè)承接查驗工(gōng)作的順利開(kāi)展。為(wèi)此，《辦法》對《條例》的相(xiàng)關内容進行了必要的補充和完善：1、在物(wù)業(yè)承接查驗的定義中，《辦法》明确規定物(wù)業(yè)承接查驗的主體為(wèi)物(wù)業(yè)服務企業(yè)和建設單位；2、對于查驗記錄和交接記錄，《辦法》要求建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)共同簽字确認；3、對于惡意串通(tōng)、弄虛作假，在物(wù)業(yè)承接查驗中共同侵害業(yè)主利益的行為(wèi)，《辦法》規定建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當共同承擔賠償責任。

    （四）明确行政部門(mén)的監管職責
制定《辦法》的主導思想之一(yī)，就(jiù)是要通(tōng)過公權力的适度幹預，平衡物(wù)業(yè)承接查驗雙方的權利義務，保護處于弱勢地位的業(yè)主和物(wù)業(yè)服務企業(yè)的利益。為(wèi)了加強日常監管工(gōng)作，《辦法》明确規定了物(wù)業(yè)承接查驗備案制度，要求物(wù)業(yè)所在地區、縣（市(shì)）房地産行政主管部門(mén)在物(wù)業(yè)交接後30日内，根據物(wù)業(yè)服務企業(yè)提交的物(wù)業(yè)承接查驗協議等文件(jiàn)資料辦理備案手續。為(wèi)了糾正不履行物(wù)業(yè)承接查驗義務的行為(wèi)，《辦法》規定物(wù)業(yè)所在地的房地産行政主管部門(mén)有權責令建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)限期改正，對于建設單位不移交有關承接查驗資料的，《辦法》規定物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)可以按照(zhào)《條例》第五十九條的規定行使處罰權。

    五、《辦法》的準确适用

   （一(yī)）承接查驗的内容和重點
    關于物(wù)業(yè)承接查驗的内容，應當按照(zhào)前期物(wù)業(yè)服務合同的約定，沒有約定的，按照(zhào)《辦法》第十六條列明了的物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的内容，同時，根據《辦法》第十七條的規定，建設單位應當依法移交有關單位的供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱、通(tōng)信和有線電(diàn)視等共用設施設備，不作為(wèi)物(wù)業(yè)服務企業(yè)現場檢查和驗收的内容。關于物(wù)業(yè)承接查驗的重點，物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當重點查驗物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的配置标準、外觀質量和使用功能(néng)，而非物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的内在質量和安全性能(néng)，以避免承擔不必要的風險和責任。

    （二）《辦法》的定位和适用
關于《辦法》的定位，作為(wèi)《條例》的配套性政策和物(wù)業(yè)承接查驗制度的細化和補充，《辦法》既不能(néng)混同于“物(wù)業(yè)接管驗收标準”，也不能(néng)等同于“物(wù)業(yè)服務項目交接辦法”。與技(jì)術(shù)較性強的“物(wù)業(yè)接管驗收标準”相(xiàng)比，《辦法》更偏重于制度性和程序性；與涉及綜合性整體項目的“物(wù)業(yè)服務項目交接辦法”相(xiàng)比，《辦法》涉及交接的内容僅為(wèi)物(wù)業(yè)共用部位和共用設施設備。關于《辦法》的适用範圍，應明确限定為(wèi)前期物(wù)業(yè)管理階段的新建物(wù)業(yè)，雖然《辦法》規定前期物(wù)業(yè)服務合同終止後，業(yè)主委員(yuán)會(huì)和業(yè)主大會(huì)選聘的物(wù)業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗活動可以參照(zhào)執行，但這僅限于其中部分程序性和技(jì)術(shù)性的條款，《辦法》中大量關于建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)的權利、義務及法律責任的實體規定具有主體的相(xiàng)對性和内容的時效性。